Reforma Tributária na Construção Civil: Impacto do IBS/CBS e Regime Específico (2026)

O que muda para a construção civil com a Reforma Tributária

A Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) unifica PIS + COFINS na CBS federal e ICMS + ISS no IBS subnacional. Para a construção civil, três mudanças fundamentais:

1. Alíquota reduzida em 40%

A LC 214/2025 (art. 128) prevê que serviços de construção civil e obras de infraestrutura terão a alíquota padrão reduzida em 40%. Se a alíquota de referência do IBS/CBS combinado ficar em ~26,5% (estimativa Ministério da Fazenda), a construção civil pagará ~15,9% — bem mais que os atuais 3,65% (PIS/COFINS cumulativo) ou 5% (ISS), mas com crédito integral não-cumulativo.

2. Regime específico — separação do terreno

Na incorporação imobiliária, o valor do terreno é excluído da base de cálculo do IBS/CBS. Isso significa que uma incorporadora que vende um apartamento por R$ 500 mil (R$ 200 mil terreno + R$ 300 mil obra) só paga IBS/CBS sobre os R$ 300 mil da obra. É um alívio importante, mas exige documentação separada.

3. Fim da retenção de INSS de 11%

Com o tempo, mecanismos de retenção específicos (INSS 11% sobre nota, ISS retido na fonte por município da obra) tendem a ser revistos. A Reforma foca em unificar e simplificar.

Cronograma para construção civil: o que fazer em cada ano

2026 — Ano de transição inicial:

• CBS federal em fase de teste com alíquota simbólica (0,9%)
• IBS estadual/municipal em 0,1%
• PIS/COFINS/ICMS/ISS mantidos normalmente
• Construtora: nenhuma mudança operacional relevante
• Ação: cadastrar CNPJ no cadastro de contribuinte IBS/CBS, adaptar sistema de emissão de nota para novo layout

2027 — CBS ganha alíquota cheia:

• CBS entra com alíquota estimada de 8,8% (efetiva 5,3% com redução de 40% pra construção)
• PIS/COFINS são extintos
• Ação: revisar contratos vigentes com cláusula tributária, negociar reajustes com clientes se houver aumento de custo, treinar equipe fiscal

2028 — Ajuste fino:

• CBS estabilizada
• Ação: apurar créditos de CBS acumulados (não-cumulativo pleno permite recuperar mais crédito que PIS/COFINS)

2029-2032 — Transição do IBS:

• IBS aumenta gradualmente
• ICMS + ISS diminuem proporcionalmente
• Ação: ajustar preços por região (IBS único vs ISS por município — pode aumentar em municípios de ISS baixo, reduzir em Rio/SP)

2033 — Sistema pleno:

• IBS + CBS únicos com alíquota final
• ICMS e ISS extintos
• Ação: todo o sistema convertido, aproveitamento total de crédito não-cumulativo

Regime específico da incorporação: separação obra × terreno

A LC 214/2025 traz regime específico para incorporação imobiliária (arts. 129-135). Os pontos principais:

Base de cálculo excluindo terreno:

Na venda de unidade imobiliária pela incorporadora, a base de cálculo do IBS/CBS é o valor de venda menos o valor do terreno (comprovado por escritura de aquisição, avaliação técnica ou custo apropriado contabilmente).

Exemplo:

• Incorporadora compra terreno por R$ 5 milhões
• Constrói 20 apartamentos, cada um com custo de obra de R$ 300 mil
• Vende cada apartamento por R$ 600 mil
• Terreno rateado por unidade: R$ 250 mil
• Base de cálculo IBS/CBS por unidade: R$ 600 mil − R$ 250 mil = R$ 350 mil
• IBS/CBS (16% efetivo com redução 40%): R$ 56 mil por unidade

Cuidado com Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004):

Empreendimentos afetados podem ter tratamento tributário diferenciado, com alíquota específica de 4% (RET — Regime Especial de Tributação). A LC 214 preserva o RET durante a transição — é vantajoso para incorporadoras.

Documentação necessária:

• Escritura pública do terreno
• Memorial descritivo da obra
• Contrato de construção (se terceirizada)
• Plano de trabalho e cronograma físico-financeiro

Empresas sem essa organização documental vão ter dificuldade de aplicar o regime específico. Contadores especializados em construção civil já estão auxiliando incorporadoras a preparar toda a documentação com antecedência.

Simples Nacional na construção civil pós-Reforma

Empresa de construção no Simples Nacional Anexo IV continua existindo durante toda a transição, com opção de manutenção mesmo após 2033.

O que muda no Simples Nacional para construção:

1. O DAS continua unificando todos os tributos

2. A parcela de PIS/COFINS embutida vira "CBS embutida" a partir de 2027

3. A parcela de ICMS/ISS embutida vira "IBS embutida" gradualmente até 2032

4. Nova opção: empresa do Simples pode "abrir" o DAS e recolher IBS/CBS separadamente para seus clientes (do Lucro Real) tomarem crédito não-cumulativo

Por que essa opção nova importa:

Hoje, empresa do Simples que vende para Lucro Real não gera crédito de PIS/COFINS. A construtora que atende clientes PJ do Lucro Real perde competitividade. Com a Reforma, ela pode escolher recolher IBS/CBS "por fora" (permitindo crédito ao tomador) mesmo mantendo o Simples nos outros tributos.

Anexo IV — comparação alíquotas 2026 vs pós-Reforma (estimativa):

A tabela do Simples não muda em si. A mudança é a composição: dentro dessa alíquota, o que era PIS/COFINS/ICMS/ISS vira CBS + IBS. Para a construtora, na prática, o valor mensal do DAS permanece parecido — o que muda é a nomenclatura e a possibilidade de segregação para clientes.

Perguntas frequentes